전세권 설정이 뭐지?

전세로 집을 얻어 사는 사람들은 늘 신경쓰이는 것이 있죠. 바로 전세 보증금입니다. 월세에 비해서 금액이 크기 때문에 문제가 생기면 손실이 크기 때문이죠. 그래서 보증금 금액 이 큰 전세를 살게 되면 보증금의 보호를 위해 해야하는 절차들이 있죠. 바로 이사하면서 전입신고와 확정일자 받기입니다. 이사를 해서 점유하고 전입신고와 함께 확정일자를 받아두면 보증금을 보호할 수 있는 최소한의 장치를 마련한 셈이 됩니다. 

전입신고는 거주지를 이동해서(이사를 해서) 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 관할 기관에 신고하면 되고 확정일자는 전입신고를 할 때 계약시 작성한 임대차계약서에 받으면 됩니다. 확정일자를 받을 때는 약간의 수수료(1000원 이내)가 발생하고 집주인의 동의 없이 간단하게 절차가 마무리 되며 효력은 확정 일자를 받은 다음날 0시부터 발생됩니다.

하지만 이런 보호 장치를 해 둘 수 없는 경우가 있습니다.
바로 오피스텔과 같은 건물에서 임대인(건물주)가 전입신고를 거부하는 경우가 그런 경우입니다. 오피스텔과 같이 주거 목적이 아닌 업무시설은 부가세를 내야 하고 임대인은 임대사업자를 내고 부가세를 환급 받습니다. 그런데 임차인(세입자)가 전입신고를 해버리면 주택임대사업자가 아닌 일반 임대사업자인 임대인(건물주)는 환급받은 부가세를 다시 납부해야 하기 때문에 전입신고를 하지 못하게 합니다.
이런 경우에는 전세권 설정(전세권 설정 등기)을 하면 보증금을 보호 받을 수 있습니다.

전세권 설정 등기란?

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말합니다. 말 그대로 등기부등본에 전세권 관련 기록이 기재되는 것입니다.

전세권 설정 등기의 특징을 알아 보겠습니다.

전세권 설정 등기의 특징

• 성격 : 물권
  
• 적용 법 : 민법
• 등기부 기재 : Yes
• 구비서류 : 임대인 - 주민등록등본, 등기권리증, 인감증명서
                 임차인 - 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장, 건축물관리대장, 수입인지 첨부 후 관할 등기소에서 전세권 설정 등기
• 비용 : 등록세 - 전세금의 0.2%
           교육세 - 등록세의 20%
           법무사 수수료(계약 만기시 말소비용 발생)
• 집주인 동의 : 필요
  
• 전입신고 : 불필요
• 효력발생 : 당일
• 배당 : 건물가에서만 배당
• 보증금 반환 요구 : 소송 없이 경매 청구 가능
  

전세권 설정 등기는 전입신고+확정일자 제도에 비해 절차가 까다롭고 복잡하며 비용도 많이 드는 편입니다. 그리고 경매 등으로 배당을 받아 보증금을 회수하게 될 때 토지가+건물가 에서 배당을 받는 전입신고+확정일자 제도에 비해 적을 수 있습니다.

또한 전세권 설정 등기는 등기부에 기재 되고 경매 청구가 가능한 등의 권한이 강한 대신 건물 관리에 대한 책임이 더 큽니다. 전세권자(세입자)는 건물의 사용에 적합하도록 현상을 유지하고 통상의 수리 비용을 부담해야 하고 건물 자체를 사용할 수 없을 정도의 큰 하자가 발생할 경우 전세권 소멸의 사유가 될 수 있습니다.

이상으로 전세권 설정 등기에 대해 알아 봤습니다.
보증금을 보호하기 위한 수단으로 전세권 설정과 전입신고+확정일자 제도는 그 차이가 크지 않습니다.
전입신고가 불가능할 때에는 전세권 설정 등기를 해야 하지만 절차나 비용, 건물 관리에 대한 책임 등을 따져보면 전세권 설정보다는 전입신고+확정일자 제도가 임차인(세입자)에게 더 편리하고 유리한 제도라고 생각됩니다.